Công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

​1.1 Trình tự thực hiện

- Bước 1: Người yêu cầu công chứng nộp hồ sơ yêu cầu công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng;

- Bước 2: Công chứng viên tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý hồ sơ công chứng,nếu hồ sơ yêu cầu công chứng chưa đầy đủ thì hướng dẫn người yêu cầu công chứng hoàn thiện hồ sơ.

Công chứng viên hướng dẫn người yêu cầu công chứng tuân thủ đúng các quy định về thủ tục công chứng và các quy định pháp luật có liên quan đến việc thực hiện hợp đồng, giao dịch; giải thích cho người yêu cầu công chứng hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham gia hợp đồng, giao dịch;

 Trong trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng, giao dịch có dấu hiệu bị đe doạ, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc đối tượng của hợp đồng, giao dịch chưa được mô tả cụ thể thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng;

Trường hợp nội dung, ý định giao kết hợp đồng là xác thực, không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội thì công chứng viên soạn thảo hợp đồng;

Trường hợp hợp đồng được soạn thảo sẵn, Công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng, giao dịch; nếu trong dự thảo hợp đồng, giao dịch có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, đối tượng của hợp đồng, giao dịch không phù hợp với quy định của pháp luật thì công chứng viên phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng để điều chỉnh. Trường hợp người yêu cầu công chứng không điều chỉnh thì công chứng viên có quyền từ chối công chứng;

Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng, giao dịch hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe theo đề nghị của người yêu cầu công chứng.Trường hợp người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng, giao dịch thì ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch. Công chứng viên yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình bản chính của các giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 40 Luật công chứng để đối chiếu trước khi ghi lời chứng, ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch.

- Bước 3: Người có yêu cầu công chứng nộp phí; thù lao công chứng, chi phí khác (nếu có) theo quy định, nhận kết quả công chứng.

* Văn bản công chứng chỉ có hiệu lực khi được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.

1.2. Cách thức thực hiện:

- Thực hiện tại trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng hoạt động trên địa bàn thành phố Đà Nẵng.

- Việc công chứng có thể thực hiện ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng trong trường hợp người yêu cầu công chứng là người già yếu, không thể đi lại được, người đang bị tạm giữ, tạm giam, đang thi hành án phạt tù hoặc có lý do chính đáng khác không thể đến trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng.

1.3. Thành phần hồ sơ:

Người yêu cầu công chứng nộp một bộ hồ sơ yêu cầu công chứng và xuất trình bản chính để đối chiếu. Hồ sơ gồm các giấy tờ sau đây:

- Phiếu yêu cầu công chứng;

- Bản sao giấy tờ tuỳ thân của các bên;

- Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;

- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có, cụ thể:

+ Giấy chứng nhận kết hôn; văn bản cam kết tài sản riêng (nếu đã có vợ chồng mà vợ chồng có thỏa thuận về tài sản trong thời kỳ hôn nhân); giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (đối với trường hợp chưa kết hôn hoặc trường hợp có đăng ký kết hôn nhưng đã ly hôn, chưa có kết hôn mới hoặc trường hợp có đăng ký kết hôn nhưng vợ/chồng đã chết, chưa kết hôn mới hoặc trường hợp chung sống với nhau như vợ chồng trước ngày 03/01/1987 và vẫn chung sống với nhau mà chưa đăng ký kết hôn).

+ Giấy tờ tùy thân của người làm chứng trong trường hợp có nhân chứng.

+ Trường hợp ủy quyền phải có văn bản ủy quyền hợp pháp.

+ Trường hợp là người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người hạn chế năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi thì phải có giấy tờ chứng minh là người đại diện theo pháp luật hoặc giấy tờ chứng minh là người giám hộ theo quy định của pháp luật. Việc chuyển quyền sở hữu tài sản của người được giám hộ phải có sự đồng ý bằng văn bản của người giám sát việc giám hộ.

+ Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đã chết thì phải làm thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất và xuất trình giấy tờ chứng minh quyền sở hữu về tài sản (đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng).

+ Giấy tờ liên quan đến sở hữu chung đối với bất động sản, bổ sung một trong các loại giấy tờ sau đây:

. Trường hợp mua bán, chuyển dịch nhà ở thuộc sở hữu chung thì thủ tục phải có văn bản đồng ý của chủ sở hữu chung khác;

. Trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất hoặc mua bán một phần nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần, thì phải có văn bản khước từ mua của chủ sở hữu chung khác hoặc giấy tờ chứng minh về việc hết thời hạn do pháp luật quy định kể từ ngày chủ sở hữu chung nhận được thông báo bán và các điều kiện bán nhà nhưng không có chủ sở hữu chung nào mua;

. Trường hợp mua bán, chuyển dịch nhà ở đang cho thuê thì phải có văn bản khước từ mua của bên thuê nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc hết thời hạn do pháp luật quy định kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo bán và các điều kiện bán nhà ở mà bên thuê nhà ở không trả lời;

. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình đồng ý bằng văn bản.

+ Trường hợp giao dịch với tổ chức là pháp nhân thì phải bổ sung các loại giấy tờ sau:

. Bản sao Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, Giấy chứng nhận đầu tư

. Quyết định bổ nhiệm hoặc công nhận người đứng đầu pháp nhân (đại diện theo pháp luật của pháp nhân);

. Văn bản ủy quyền của người đứng đầu pháp nhân cho người đại diện pháp nhân được ký kết hợp đồng, giao dịch (nếu có);

. Giấy tờ tùy thân của người đại diện pháp nhân;

. Đối với tài sản thuộc quyền sở hữu của pháp nhân thì phải có Điều lệ của pháp nhân. Trường hợp Điều lệ của pháp nhân không quy định rõ thẩm quyền của người đứng đầu pháp nhân thì phải có biên bản họp của Hội đồng thành viên hoặc Nghị quyết của Hội đồng thành viên (đối với loại hình công ty TNHH); biên bản họp Hội đồng quản trị, biên bản họp hội đồng cổ đông, nghị quyết hội đồng cổ đông (đối với loại công ty cổ phần)..., nội dung các văn bản này phải nếu rõ việc đồng ý thực hiện giao dịch liên quan đến nội dung yêu cầu công chứng và cử người đại diện ký kết hợp đồng. Hoặc tương ứng với từng loại hợp đồng công chứng mà có các giầy tờ khác có liên quan như: báo cáo tài chính tại thời điểm công bố gần nhất,...

. Người đại diện theo pháp luật của pháp nhân nếu không đến tổ chức hành nghề công chứng để ký vào hợp đồng trước sự có mặt của công chứng viên thì người đó có thể ký trước vào hợp đồng nhưng phải gửi văn bản đăng ký chữ ký mẫu, mẫu dấu tại tổ chức hành nghề công chứng.

+ Trường hợp chuyển nhượng một phần tài sản thì tổ chức, cá nhân phải bổ sung đơn đề nghị tách thửa, Giấy xác nhận quy hoạch, Sơ đồ tách thửa.

+ Trường hợp chứng nhận việc chuyển quyền tài sản đã cầm cố, thế chấp, bảo lãnh tại các tổ chức tín dụng thì thực hiện theo quy định tại Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 của Chính phủ Về đăng ký biện pháp bảo đảm và các văn bản hướng dẫn thi hành;

+ Việc chuyển quyền sở hữu tài sản của Nhà nước tại các cơ quan hành chính sự nghiệp thì phải có văn bản đồng ý của cơ quan chủ quản có thẩm quyền;

+ Việc chuyển quyền sở hữu tài sản của Nhà nước tại các doanh nghiệp thì phải thực hiện theo Luật Doanh nghiệp năm 2014 và Nghị định số 91/2015/NĐ-CP ngày 13/10/2015 của Chính phủ về đầu tư vốn nhà nước vào doanh nghiệp và sử dụng vốn, tài sản tại doanh nghiệp và các văn bản pháp luật có liên quan;

+ Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài yêu cầu công chứng các hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, khi giải quyết phải căn cứ vào các quy định của Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành, các văn bản pháp luật có liên quan để giải quyết.

+ Các giấy tờ khác tùy theo từng hợp đồng, giao dịch phải có theo quy định của pháp luật.

- Dự thảo hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có);

Bản sao nếu trên là bản chụp, bản in hoặc bản đánh máy có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải chứng thực.

1.4. Thời hạn giải quyết:

- Vụ việc đơn giản không quá 01 (một) ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

- Vụ việc phức tạp cần phải tiến hành xác minh, phối hợp với các cơ quan có liên quan thì thời hạn giải quyết không quá 05 (năm) ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

1.5. Đối tượng thực hiện TTHC: Tổ chức, cá nhân yêu cầu công chứng

1.6. Cơ quan thực hiện TTHC: Tổ chức hành nghề công chứng

1.7. Kết quả thực hiện TTHC:  Văn bản công chứng

1.8. Phí, thù lao công chứng, chi phí khác (nếu có):

a) Phí công chứng: Theo quy định tại Thông tư số 257/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016 Quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí công chứng; phí chứng thực; phí thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề công chứng; phí thẩm định điều kiện hoạt động văn phòng công chứng; lệ phí cấp thẻ công chứng viên.

b) Thù lao công chứng: Thực hiện theo quy định tại Quyết định số 22/2015/QĐ-UBND ngày 19/8/2015 của UBND thành phố Đà Nẵng Ban hành mức trần thù lao công chứng, chi phí khác trên địa bàn thành phố Đà Nẵng

c) Chi phí khác: Do tổ chức hành nghề và người yêu cầu công chứng thỏa thuận (tổ chức hành nghề công chứng niêm yết rõ nguyên tắc tính chi phí khác và có trách nhiệm giải thích rõ cho người yêu cầu công chứng về các chi phí cụ thể đó).

1.9. Tên mẫu đơn, mẫu tờ khai: Không

1.10. Yêu cầu, điều kiện thực hiện TTHC (nếu có)

- Đảm bảo đầy đủ các thành phần của hồ sơ

- Đảm bảo điều kiện theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai

- Trường hợp quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình: việc định đoạt phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên hộ gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

- Người tham gia trong các hợp đồng, giao dịch phải có năng lực hành vi dân sự

- Đối với tài sản của người dưới 15 tuổi, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự thì khi tham gia giao dịch phải do người đại diện thực hiện hoặc do người chưa thành niên thực hiện nhưng có sự đồng ý của người đại diện theo quy định pháp luật, đồng thời phải có văn bản cử người giám sát việc giám hộ, văn bản đồng ý của người giám sát việc giám hộ, quyết định của tòa án tuyên bố một người bị mất năng lực hành vi dân sự hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự hoặc cam kết của người đại diện theo quy định pháp luật thực hiện giao dịch nhằm đảm bảo các nhu cầu thiết yếu của người được đại diện.

- Người từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.

- Đối với tài sản là quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất: nếu số chứng minh nhân dân có sự thay đổi thì phải có giấy xác nhận của Công an nơi cấp chứng minh nhân dân hoặc đăng ký biến động thay đổi số chứng minh nhân dân trước khi ký kết hợp đồng, giao dịch.

- Các yêu cầu, điều kiện theo quy định của pháp luật có liên quan.

1.11. Căn cứ pháp lý của TTHC:

- Bộ Luật Dân sự năm 2015

- Luật Công chứng.

- Luật Nhà ở

- Luật Đất đai

- Luật Hôn nhân và Gia đình

- Luật Hộ tịch

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

- Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở

- Thông tư số 06/2015/TT-BTP ngày 15/6/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật công chứng năm 2014.

- Thông tư số 257/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016 của Bộ Tài chính Quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí công chứng; phí chứng thực; phí thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề công chứng; phí thẩm định điều kiện hoạt động Văn phòng công chứng; lệ phí cấp thẻ công chứng viên (có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2017).

- Quyết định số 22/2015/QĐ-UBND ngày 19/8/2015 của UBND thành phố Đà Nẵng Ban hành mức trần thù lao công chứng, chi phí khác trên địa bàn thành phố Đà Nẵng

- Các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan và các văn bản hướng dẫn thi hành